Hotel Cristall, Hotel Thalia, Thüringer Hof und Karolinen Hof – alle vier Gebäude wurden zwischen 1820 und 1900 gebaut und in den letzten fünf Jahren abgerissen. Sie befanden sich im 2., im 16., im 18. und im 21. Wiener Gemeindebezirk. Zum Zeitpunkt des Abrisses waren sie in die Jahre gekommen, teilweise standen sie auch schon einige Jahrelänger leer. Die Gründe für den Abbruch sind nicht bekannt, bei allen wurden aber die Baulücken mit Wohnbauten gefüllt oder ein Wohnbau ist aktuell in Planung. Wie hat sich der Tourismus in Wien in den letzten Jahren entwickelt und welche Optionen hätte es für die Eigentümer:innen gegeben um das Gebäude als Hotel erhalten zu können? 

Wien ist in Europa eines der attraktivsten Reiseziele, bis 2019 gab es eine kontinuierliche Steigerung der Nächtigungen und damit einhergehend auch ein kontinuierliches Wachstum des Angebots, also ein Bettenwachstum, so FH-Prof. Dr. Florian Aubke. Er ist Head of Tourism & Hospitality an der FH Wien. Andreas Vögl ist selbstständiger Hotel- und Tourismusmanagement Berater und hat 45 Jahre Erfahrung in der Branche. Er sieht Wien als besonders attraktives Reiseziel, einerseits durch seinen kulturellen Sonderstatus, die geopolitische Lage von Wien als „hub in the east“, von wo aus man gut in den Osten weiterreisen kann. Ein weiterer Vorteil sei  und durch das hohe Maß an Sicherheit als Reiseland, was vor allem hochpreisige wohlhabende Individualtourist:innen anzieht. Gleichzeitig sagt er: „Wir sind preislich eine nicht übertrieben teure Stadt. Im Vergleich zu London oder Rom sind wir sozusagen noch moderat.“ Wie in jeder anderen Großstadt auch, verteilen sich in Wien nicht alle Nächtigungen gleichmäßig über die gesamte Stadt, sondern konzentrieren sich im ersten Bezirk und an der Ringstraße, sagt so Dr. Aubke. 

Location, Location, Location, sagte schon Conrad Hilton, der Gründer der Hilton Hotelgruppe. Auch heute ist vor allem die gute Erreichbarkeit über öffentliche Verkehrsmittel und die Nähe zu touristischen Einrichtungen ausschlaggebend, sagt Vögl. „Bei schlechter Lage fehlt die Basis. Außer du konstruierst eine Destination. Destination Management nennt man das“, sagt Erich Bernard. Er ist Geschäftsführer bei BWM Designers & Architects, einem Wiener Architektur- und Designbüro mit einer Spezialisierung auf den Bereich Hospitality. Auch außerhalb vom des Gürtesl gibt gäbe es Möglichkeiten, Attraktionen attraktive Orte zu finden. So kann die Anbindung an die Autobahn im 23. Bezirk für eine bestimmtes Klientel entscheidend sein, sagt Bernard. Außerdem ist Schönbrunn auch außerhalb des Gürtels und sehr beliebt, versichert mir Andreas Vögl. Ein weiterer Punkt, der Hotels für Tourist:innen attraktiver macht, ist die „Guest Experience“. Da gibt es verschiedene Beispiele, von Hotels, die sich über ihre Kunstwerke oder Gestaltung der Zimmer  definieren, wie das ‚Hotel Altstadt Wien‘, historische Persönlichkeiten, die dort gewohnt haben, bis hin zu Hotels, die sich über besondere Speisen auszeichnen. Hotels brauchen also ein Alleinstellungsmerkmal, sagt auch Florian Aubke. Dass Nachhaltigkeit ein solches sein kann, zeigt das ‚Boutique Hotel Stadthalle‘, das als eines der ersten Hotels in Wien schon vor Jahren die Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt des Hotelkonzepts gestellt hat, so Andreas Vögl.  Laut Bernard ist Nachhaltigkeit beim Buchungsverhalten aber noch nicht ausschlaggebend: „Das ist eine Generationenfrage. Da ist immer relevant, dass ob man sich das überhaupt leisten kann. Nachhaltigkeit kommt meiner Meinung nach, aber ist im Moment noch nicht wirklich präsent.“ Auf soziale Nachhaltigkeit setzt das magdas Hotel, das von BWM geplant wurde. Hier werden Menschen mit Fluchthintergrund zu professionellen Gastgeber:innen ausgebildet. 

Ein besonders gefragtes Konzept waren laut Vögl in den letzten Jahren vor allem Boutique Hotels. Entweder mit reduziertem Servicepersonal, wo geschickte architektonische Konzepte bewirken, dass ein bis zwei Personen Rezeption, Frühstück und Bar übernehmen. Oder mit getrennt geführtem Restaurant. Bernard findet, der Trend geht dahin, dass die Gastronomie einen immer höheren Stellenwert hat, da man hier auch die Locals gewinnen kann. „Hast du die Locals, hast du die Gäste auch“, lautet bei BWM intern das Motto. Für Prof. Aubke gibt es eine hohe Nachfrage nach Serviced Apartments, da man hier frei und unabhängig sein kann. „Die Möglichkeit, dort eine Küche und einen Wohn- und Essbereich zu haben, ist etwas das mehr und mehr nachgefragt wird“, sagt der Head of Tourism & Hospitality. Auch für Herrnlaut Erich Bernard wächst der Markt von für Serviced Apartments gerade, sowohl für mittlere Aufenthalte bis sechs Monate und als auch für längere Aufenthalte bis elf Monate. Ansonsten sieht Bernard als gefragtestes Konzept in der Wiener Hotellerie die Lokalität. Hier versuchen Hotelketten sich an Boutique Hotels anzunähern und von ihnen zu lernen: „Das Hotel muss was mit dem Ort zu tun haben“. 

BMWM hat haben zusammen mit den Urbanauts ein Hotelprojekt gestartet, was die Verbindung zum Ort besonders gut in ein Konzept übersetzt – die ‚Grätzlh-hotelsotels‘. Hier sind sie BWM nicht nur in der Rolle als Planer:innen, sondern auch als Hotelbetreiber:innen involviert und wurden damit auch schon mal mit dem Rolling Pin Award als ‚Hotelier des Jahres‘ prämiert. Die Idee: Leerstehende Erdgeschosslokale werden in Hotelunterkünfte und eine Rezeption umgebaut. Als Gast befindet man sich mitten im Stadtraum und ist Teil der lebendigen Umgebung - Wiener:innen auf Zeit.  

Laut Zahlen von Wien Tourismus gab es 2015 um die 400 Unterkünfte mit insgesamt 65.000 Betten, im Mai 2022 sind es 398 Betriebe mit 71.345 Betten. Man sieht sähe schon eine Tendenz von mehr Betten pro Hotel, sagt Aubke. Das lieget wahrscheinlich auch daran, dass die neuen Hotels eher in der Peripherie entstehen, zum Beispiel in der Nähe vom Praterstern. Die dort neu gebauten Hotels haben eine höhere Bettenkapazität als etwaige Neubautens Neues in der Innenstadt, wo man räumlich sehr begrenzt ist. Es hat aber auch wirtschaftliche Gründe: „Ein Hotel unter 80 Zimmern rechnet sich nicht“, so Aubke. Auch Bernard sieht eine Verschiebung von Einzelhotels, die als Familienunternehmen geführt wurden, hin zu mehreren Häusern pro Betrieb. Die werden dann immer noch familiär geführt und gelten nicht als Ketten, aber ein Haus allein rechnet sich für viele Betriebe nicht mehr. Es gibt nur wenige, die sich nur auf ein Haus konzentrieren wollen, wie zum Beispiel das ‚Hotel Gilbert‘, ein weiteres Projekt von BWM. Für die Wirtschaftlichkeit ist die Größe des Hotels im Verhältnis zur Anzahl des Personals entscheidend. Die Anzahl des Personals ist aber nur bedingt variabel. Laut Architekt Erich Bernard braucht man auch bei Kleinststrukturen wie den ‚Grätzlhotels‘ mindestens fünf bis sechs Mitarbeitende. Hat das Hotel dann zu wenige Zimmer, muss der Preis steigen und es rutscht in den Boutique Bereich oder die Anzahl der Betten muss steigen. An diesem Ende des Spektrums liegen Hostels, die viele Betten pro Zimmer haben und dadurch den billigen Preis pro Nacht möglich machen. 

Die Preisentwicklung bei den Übernachtungen ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, laut Florian Aubke. Den letzten großen Einbruch gab es während der Finanzkrise 2008, daraus haben die Hoteliers aber gelernt und in der Corona Krise anders reagiert. Dieses Mal wurde der Preis gehalten, statt auf die leeren Zimmer zu reagieren, was sicher auch den Staatshilfen zu verdanken ist. So konnten die Preise nach der Pandemie weiter steigen ohne einen Einbruch des Umsatzes. Herr Andreas Vögl sieht die Corona Krise außerdem als eine Art Subvention für die kleineren Betriebe, die die Staatshilfe geschickt für Investitionen nutzen konnten. 

In den frühen 1990er Jahren entdeckten Investor:innen das Hotel als Investitionsobjekt, so Aubke. Bis dahin war es so, dass die Hotels von Eigentümer:innen geführt waren. Heutzutage ist sei das anders, sagt bestätigt auch Erich Bernard. Man muss zwischen drei Ebenen unterscheiden: den Besitzer:innen, den Betreiber:innen und den Franchisegeber:innen. Zwischen den Besitzer:innen und den Betreiber:innen gibt es einen Management- oder Pachtvertrag, sie können identisch sein, das nennt man „owner operated“, so wie zum Beispiel das ‚Hotel Gilbert‘. Zwischen den Franchisegeber:innen und den Betreiber:innen gibt es einen Franchisevertrag und die Betreiber:innen bleiben eher im Hintergrund für die Gäste, die dann denken sie buchen bei einer Kette,  obwohl die nur das Buchungstool und den General Manager stellt. 

Herr Florian Aubke sieht Hotels als beliebte Anlageobjekte, da sie inflationssicher sind. In den äußeren Bezirken ist aber die Immobilien Situation anders und der Wohnbau momentan die sicherere Anlage- Option im Vergleich zum Hotel. Vor allem wenn eine Sanierung des Bestandes als teurer wahrgenommen wird. „Es stimmt nicht pauschal und dabei wird nicht der emotionale Faktor mit bewertet“, sagt Bernard. Seiner Meinung nach ist es nicht notwendig Hotels abzureißen, da sich vor allem gründerzeitliche Strukturen durch den flexiblen Grundriss eignen, um als Wohnen oder Büro umgenutzt zu werden. Gerade Hotels sind besonders leistungsfähige Strukturen. „Was ich spannend finde ist, mit der Geschichte des Hauses zu arbeiten. Mit der alten Struktur, nicht gegen sie“, sagt der Architekt. 

Was nach den Gesprächen mit den drei Experten bleibt ist: Unverständnis für den Abriss. Die oben genannten Hotels punkten besonders durch ihre Individualität und auch für die abgerissenen Hotels wäre es möglich gewesen, ein Alleinstellungsmerkmal zu finden und diese nach einer Sanierung weiter wirtschaftlich als Hotels nutzen zu können. Für einen Neubau eine Story zu entwickeln ist sei sehr schwierig, sagt auch Erich Bernard. Der Altbau hat diesen Charme bereits. „Du kannst alles neu bauen, aber das Alte kannst du nicht neu bauen. Deshalb hat das Alte einen unermesslichen Wert, einen emotionalen Wert, den man nicht bezahlen kann.“ 

‍

Die Interviews wurden im Dezember 2023 und Jänner 2024 in Wien geführt. 

‍